- સલાહ-સૂચન : જૂના બિલ્ડીંગ રી–ડેવલપમેન્ટ કરવા માહિતીઆર્ટિકલ 6-9-2022 10:54 AM
લેખક: જિતેન્દ્ર શાહ (એડવોકેટ)
નવરંગપુરા અમદાવાદથી શ્રી ચેયુરભાઈ વિલાન્નીની પ્રશ્ન એ છે કે, તેમના ફલેટી ૧૯૮૦ ની આસપાસ બનેલા છે અને સોસાયટીના સભાસÒ તેને રી-ડેવલપર્મેન્ટમાં લઈ જવા માંગે છે તો આ અંગેની કાયદાકીય પ્રાથમિક માહિતી આપશો.મયુરભાઈ તમારા જેવોજ પ્રશ્ન દરેક જુની બિલ્ડીંગની સોસાયટીઓના રહેનારાઓને થતો હોય છે અને પછી સોસાયટીમાં તેમના જુના મકાનો દુ૨ ક૨ી નવા મકાો બનેલ છે. સામાન્ય રીતે શહેરી વિસ્તારોમાં જથ્થાઓની માતને કારણે કીલોની કિંમતોમાં ધરખમ વધારો થયેલ છે જેથી કોઈપણ ડેવલપર્સ નવી જગ્યા ખરીદી સ્કીમ મુકે છે તો તેને જમીન તથા બાંધકામના નાણા કાઢવા પડે છે અને એ રીતે આવા ડેવલપર્સ સક્ષમ હોય તો તે તેનો પ્રોજેકટ પૂર્ણ કરી શકે છે. વળી સભ્યો તેમના જુના બાંધકામવાળા મકાનો વેચાણ કરવા જાય તો તેવા ફ્લેટો વેચવામાં દેશી મુશ્કેલીઓ પડે છે અને જોઈએ તેવી કિંમત મળતી પણ નથી અને તેના વેચાણ સામે નવા બાંધકામવાળી લેટ ખરીદ કરવા જાય તો તેણે ઘણા રૂપીયા ખર્ચવા પડતા હોય છે. પરંતુ કોઈ ડેવલપર્સ સાથે સંમત થઈને તેઓ જુના બાંધકામવાળી મીલકતો દુર કરી તેની જગ્યાએ લોકલ સત્તાધીશ તરફથી કાયદા મુજબ મળવાપાત્ર બાંધકામ તેમજ એફ.એસ.આઈ. નો ઉપયોગ કરીને હાલના યુનિટસ કરતા વધારાના યુનિટ્સનું બાંધકામ કરાવે તો સોસાયટીના જુના સભ્યોને નવું બાંધકામ મળે છે અને ડેવલપર્સને વધારાના યુનિટસમાંથી તેશે રોકેલી મુડી તથા નફો મળે છે અને તે રીતે સોસાયટીના હાલના સભ્યોને નવું મકાન તથા ડેવલપર્સને નવી જમીન ખરીદયા વગ૨ વધારાના યુનિટસ બનાવે તેના ઉપર નફો મળે એટલે બન્નેનું કામ થાય છે. પરંતુ અંકુરભાઈ, આ અંગે કાયદાઓમાં સ્પેશીફીક જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલી છે તે મુજબની જરૂરીયાતો માટે પ્રાથમિક કાયદાકીય જોગવાઈઓ જોઈએ તો આપણા ગુજરાત રાજયમાં લાગુ પડતા ગુજરાત ઓનરશીપ ફલેટસ (એમેન્ડમેન્ટ) બિલ ૨૦૧૮ (બિલનં. ૩૭/૧૮) મુજબ સુધારા-વધારા કરી ગુજરાત વિધાનસભામાં આ કાયદાનું એમેન્ડમેન્ટ કરાવેલ છે અને તેને ગુજરાત રાજયના ગેઝેટમાં પ્રસિધ્ધ કરી કાયદો બનાવેલ છે. આ સુધારેલ કાયદા અને નિયમો મુજબ હાલની કપાત બિલ્ડીંગ ૨૫ વર્ષ જુની હોવી જોઈએ અથવા આવી બિલ્ડીંગ કર્ન્સન ઓથોરીટીએ જર્જરીત વિનાશક અથવા તેને ધારણ કરવામાં ભયજનક જાહેર કરેલ હોવી જોઈએ આ માટે સોસાયટીના હર્કેટ ધારકો રી-ડેવલપમેન્ટ ઈચ્છશે ની તેમની સોસાયટી, એસોસીએશન મંજૂરી આપશે અને કેટ ધારકો સોસાયટીની મેનેજીંગ કમિટિ કે જનરલ બોડી તરફથી લોકલ ઓથોરીટી સમક્ષ અરજી કરી શકાશે અને ત્યારબાદ તેમને રી–ડેવલપમેન્ટ અંગે મંજુરી મળી શકશે.આ અંગે અર્બન ડૈવલપમેન્ટ અને અર્બન હાઉંસીંગ ડીપાર્ટમેન્ટ ગાંધીનગર તારીખ, ૧૫/૭/૨૦૧૯ ના રોજ ડ્રાફ્ટ નોટીફીકેશન જાહેર કરેલ છે. જેમાં ી-ડેવલપર્ષેન્ટ અંગેની કાર્યવાહી પણ જણાવવામાં આવેલ છે. અને તે મુજબ સોસાયટી અથવા એસોસીએશનની મેનેજીંગ કમિટી અથવા બોડી પોતાની મેળે અથવા ચોથા ભાગના સભ્યોની મળેલી અરજીના આધારે પોતાની સોસાયટીના મકાનોના પુનઃવિકાસ હાથ ધરવા બાબતે આ કાયદાની કલમ ૪૧એ મુજબના કારણોસર બોડી અથવા મેનેજીંગ કમિટિ આ અરજી મળ્યા તારીખથી એક માસની અંદર વિશેષ સામાન્ય સભા બોલાવીને અને બિલ્ડીંગના પુનઃવિકાસ અંગે નીતીપૂર્ણ નિર્ણય લેશે.મેનેજીંગ કમિટિ બિલ્ડીંગના પુનઃવિકાસને લગતા નિતિ વિષયક નિર્ણય લેવા માટે તથા તેમાં આર્કીટેક્ટ/પ્રોજેકટ મેનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટની નિમણુંક કરવા માટે જન૨લ બોડી સમક્ષ એજન્ડા આઈટમ ૨જુ ક૨શે અને આ વિશેષ સામાન્ય સભામાં ઓછામા ઓછા ૭૫ ટકા સભ્યોની સંમતિથી પુનઃવિકાસ પ્રોજેકટ માટે આગળની તમામ જરૂરી કાર્યવાહી પગલા ભરવા માટે મેનેજીંગ કમિટિને અધિકાર આપવાનો રહે છે. અને આ બિલ્ડીંગના પુનઃવિકાસના નિતિપૂર્ણ નિર્ણયના સંદર્ભમાં સોસાયટીના તમામ સભ્યોને જાણ કરવાની રહે છે અને વિશેષ સામાન્ય સભામાં થયેલ નિર્ણય મુજબ મેનેજીંગ કમિટિ દ્વારા આર્કીટેકટ/પ્રોજેકટ મેનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટની નિમણૂંક કરી તે નિમણુંકની તારખથી બે મહીનાની અંદર પ્રોજેકટ રીપોર્ટ તૈયાર કરે છે અને તેવો રીપોર્ટ કેનેજીંગ કમિટિમાં સુપત્ત કરવામાં આવે છે આ પ્રોજેકટ રીપોર્ટમાં સભ્યોને પુરા પાડવામાં આવતા કાર્પેટ વિસ્તારનો સમાવેશ કરવાનો રહે છે તેમજ વૈકલ્પિક આવાસ અને ભાડાની ચુકવણી, ખાલી વિસ્તાર, બગીચો, પાર્કીંગ, મકાનની વિશિષ્ટતાઓ, સામાન્ય વિસ્તાર, મનોરંજન સુવિધાઓ અને સવલતો, કોર્પસ ફંડની જોગવાઈઓ અને બેંક ગે૨ેઢી, સમય, લાગુ કાયદાઓ હેઠળ જરૂરી તમામ કાયદાકીય સંસ્થાઓની મંજુરી/મંજુરીઓ મેળવવા માટે પુનઃવિકાસ પ્રોજેકટ પૂર્ણ કરવા માટેની મર્યાદા અને આવી અન્ય બાબતો વિગેરે આ પ્રોજેકટ રીપોર્ટમાં આવરી લેવાની હોય છે. અને ત્યારબાદ યોગ્ય ઠેકેદારો, બિલ્ડી, કંપની અથવા વિકાસકર્તાઓ પાસેથી ઓફર મંગાવવા આમંત્રિત કરવાના રહે છે અને ત્યારબાદ આવી ઓફી ઠેકેદારો, દિલ્હી, કંપની અથવા વિકાસકર્તાઓ પાસેથી મળ્યેથી તુરંતજ મેનેજીંગ કમિટિના સેક્રેટરીએ આ તમામ ઓફર્સ સોસાયટીના ઓફીસ બોર્ડ ઉપર સભ્યોની જાણ અને માહીતી માટે પ્રદર્શિત કરવાની રહે છે. અને ત્યારબાદ મેનેજીંગ કમિટિ દરેક ઠેકેદાર, બિલ્ડર અથવા ડેવલપર્સ દ્વારા મળેલ ઔહર અને દરેકની રજૂઆતો ધ્યાનમાં લીધા પછી તે મુજબ એક ડેવલપરની રી ડેવલપમેન્ટ માટે પસંદ કરવાના હોય છે અને સોસાયટીની વિશેષ સામાન્ય સભામાં મંજુર કરાવેલા નિયમો અને શરતોને આધિન, અને આર્કીટેકટ/પ્રોજેકટ મેનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટની સલાહ સાથે વિકાસકર્તા સાથે વિકાસ કરાર કરવાનો રહે છે અને આ વિકાસ કરાર યોગ્ય સ્ટેમ્પડયુટી તથા રજીસ્ટ્રેશન થી ભરી નોંધી ધારા હેઠળ નોંધણી કરાવવાનો રહે છે. અને આ વિકાસ કરારમાં જુના બિલ્ડીંગનો પુનઃવિકાસ કેટલા સમયમાં કરવામાં આવશે તેમજ બેંક ગેરંટી જ કોઈ હોય તો સમાન રકમ જેટલી રકમ માટે પક્ષકારો સંમત થયા મુજબની, પુનઃવિકસીત ફલેટ સભ્યને સોંપવામાં આવે ત્યાં સુધી સભ્યોને મત વૈકલ્પિક આવાસ, અથવા ઢાલની જગ્યા અથવા કોઈપણ કોમ્બીનેશનની જગ્યાએ રોકડ રકમ આપવાનો, નોંધણી અધિનિયમ ૧૯૦૮ હેઠળ વિકાસ કરાર નોંધાવવાની, નવા સભ્યોના પ્રવેશની શરતો, વિકાસકર્તાને પુનઃવિકાસ પ્રોજેકટના ભાગ રૂપે બાકીના ફલેટો વેચવા અને અથવા તબદીલ કરવા, નિકાલ ક૨વાના અધિકા૨નો, કાર્પેટ વિસ્તા૨ દ૨ેક સભ્યને ફાળવવાનો, હાલના અને નવા સભ્યોને ફલેટસની ફાળવણી માટેની પ્રક્રિયાનો, વિકાસકર્તા વિકાસ કરારની કોઈપણ શરતનો ભંગ કરે તો વિકાસ કરાર સમાપ્ત કરવાની પ્રક્રિયાનો, અન્ય નિયમ્સ અને શરી જેવી કે વિકાસકર્તા દ્વારા આપવામાં આવતી સુવિધાઓ, કોર્પસ ફંડ જો કોઈ હોય તો, પ્રોજેકટ પૂર્ણ થવામાં વિલંબ માટે દંડની કલમનો, પુનઃવિકાસ પ્રોજેકટ માટે જરૂરી મંજુરીઓ મેળવવાનો, શીઈંગ ચાર્જીસ, કોમન ઈન્ફ્રાસ્ટ્રકચર ડેવલપમેન્ટ વર્કસ, ડેવલપમેન્ટ કન્ટ્રોલ રેગ્યુલેશન્સ હેઠળ મેળવવી પડતી મંજુરીઓ વિગેરે બાબતોનો ઉલ્લેખ કરવાનો હોય છે. આ પુનઃવિકાસની કામગીરી દરમ્યાન મેનેજિંગ કીટીની લેખિત ૫૨વાનગી વગર વિકાસકર્તા બિલ્ડીંગ પ્લાનમાં કોઈપણ જાતનો સુધારો-વધારો કરી શકતા નથી. અને આ પુનઃવિકાસ હેઠળ બિલ્ડીંગનું બાંધકામ પૂર્ણ થાય કે તુરંતજ બિલ્ડીંગ યુઝ પરમીશન મળ્યેથી સોસાયટીના મેનેજીંગ કમિટિએ વિકાસ કરારમાં હાલના સભાસદોના લિસ્ટની યાદી જોડી હોય તે સભ્યોને તેમના ફલેટ ફાળવવાના રહે છે. અને જરૂરી હોય તો મેનેજીંગ કમિટિ વિકાસકર્તાને કમિટિમાં ઠરાવ પાસ કરી વિકાસકર્તાની હાલના સભ્યોને ફાળવવામાં આવેલ નવા એકમો સિવાયના એકમો વેચાણ, તબદીલ, ભાડે આપવા, મોર્ગેજ કરવા તથા કોઈપણ વ્યવહાર કરવા વિકાસકર્તાને અધિકૃત કરી શકે છે.
આ આખી પ્રક્રિયા દ૨મ્યાન સોસાયટી અગર તો એસોસીએશન તરફથી આ બિલ્ડીંગ પુનઃવિકાસ માટે લીગલ એડવાઈઝરની નિમણુક કરવી યોગ્ય ગણાશે. જેથી કરીને સોસાયટીની કિંમતી જમીન ડેવલપર્સને સોંપતા અગાઉ યોગ્ય સલાહ સુચન લઈ લખાણો કરી કાર્યવાહી પૂર્ણ કરી શકાય.
આ ડ્રાફટ નોટીફીકેશનમાં જણાવ્યા મુજબ કર્જન ઓર્થોરીટીમાં મ્યુનિસિપાલીટી, મ્યુનીસીપાલીટી કોર્પોરેશન, થામ પંચાયતો, શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળોનો સમાવેશ થાય છે અને લાગુ કન્સન ઓથો૨ીટી પાસેથી બિલ્ડીંગ યુઝ પરવાનગી મેળવી લેવામાં આવે તે પછી બાંધવામાં આવેલી તથા બિલ્ડીંગ યુનિટસનો ચાર્જ સોસાયટી કે એસોસીએશને બનાવેલી મેનેજીંગ કમિટિને સોંપી દેવાનો હોય છે. અને સોસાયટી કે એસોસીએશનના જુના સભ્યોના ફલેટની જાળવણી ક૨વાની સત્તા મેનેજીંગ કમીટીની જ રહે છે. વિકાસકર્તા માત્ર વધારાના નવા ફલેટસની બાબતમાંજ તેમની રીતે નિર્ણય લેવાનો રહે છે. આશા છે કે, ગુજરાત મેંઈલના વાચકોને તથા મયુ૨ભાઈને તેમના પ્રશ્નનો સંતોષકારક ઉત્તર પ્રાપ્ત થયેલ હશે.
અન્ય સમાચારો...
